공공 재개발 vs 모아주택 모아타운? 뭐가 좋을까

요즘 부동산 시장이 워낙 복잡하죠? 아파트 한 채 갖고 있거나, 내 집 마련 꿈꾸는 분들이라면 '재개발'이란 말은 귀에 딱지가 앉도록 들었을 겁니다. 그런데 전부터 공공재개발이니 모아주택(모아타운)이니, 낯선 이름들이 자꾸 튀어나와서 햇갈리시실거에요. 이거 대체 뭐가 뭔지, 우리 동네엔 뭐가 더 나은 건지 헷갈리실 겁니다.

 

공공 재개발 vs 모아주택 모아타운? 뭐가 좋을까

 

 

제가 부동산 바닥에서 꽤 오래 굴러먹은 사람으로서, 이 두 가지 방식을 속 시원하게 풀어드리고, 더 중요한 건 현장에서 실제로 어떤 문제들이 터지는지까지 싹 다 알려드릴게요. 괜히 남들 얘기만 듣고 섣불리 움직였다가 후회하는 일 없도록 말이죠.

 

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아래 모아타운 관리계획 추진현황을 다운받을 수 있게 준비해드렸습니다! ( 전국 91개 구 )

 

 

공공재개발: 공공이 밀어주니 빠르다고? 그런데 말이죠…

 

공공재개발은 이름 그대로 LH나 SH 같은 공공기관이 사업을 주도하는 방식입니다. 기존 민간 재개발은 주민들 동의 얻는 데 세월아 네월아 하고, 사업성 안 나오는 곳은 시작도 못 해보고 주저앉는 경우가 많았거든요. 이걸 좀 빨리빨리 진행시켜 보려고 정부가 팔 걷어붙이고 나선 거라고 보시면 돼요.

 

장점은요?

• 확실히 빠릅니다: 공공기관이 밀어붙이니 인허가 절차가 훨씬 간소하고, 사업 진행 속도가 체감할 만큼 빨라요. 딴 데 몇 년 걸릴 거 여기선 반토막 내는 경우도 있습니다.
• 사업성 끌어올리기: 용적률도 더 올려주고, 기부채납 같은 부담도 좀 덜어줍니다. 덕분에 "여긴 돈이 안 돼" 했던 동네도 "어? 이거 해볼 만하겠는데?" 하고 눈길을 돌릴 수 있게 되죠.
• 투명하고 안정적: 아무래도 공공기관이 관리하니 사업이 투명하고, 나중에 '추가 분담금 폭탄' 같은 걸로 조합원들끼리 머리 터지게 싸울 일도 적습니다.

 

그런데 말입니다, 현실은 좀 다릅니다!

• 수익성, 생각보다 안 나올 수도?: 공공재개발은 사업성을 좋게 해주지만, 대신 늘어나는 용적률의 일부(공공기여분)를 임대주택으로 지어서 정부에 내놔야 합니다. 이 때문에 일반 분양 물량이 줄어들고, 결국 조합원들이 기대했던 것보다 가져가는 이익이 적어지는 경우가 허다합니다. 처음엔 "와, 대박이다!" 했다가 나중에 구체적인 계획표 받아보고 "이게 뭐야?" 하고 실망하는 분들, 제가 한두 분 본 게 아닙니다.
• "우리 의견은 귓등으로 듣나?": 공공기관이 주도하니 좋긴 한데, 이게 또 단점으로 작용할 때가 있습니다. 주민들 의견이 사업에 제대로 반영 안 된다는 불만이 많아요. 특히 아파트 설계나 평형, 커뮤니티 시설 같은 거주에 중요한 부분에서 공공기관의 획일적인 기준이 적용되면서 "이건 우리가 원했던 그림이 아닌데" 하는 볼멘소리가 터져 나옵니다. 주민들의 삶의 질은 뒷전으로 밀리는 듯한 느낌을 받기도 합니다.
• 초과이익환수제, 발목 잡을까?: 아직 구체적인 사례는 많지 않지만, 공공재개발 역시 개발 이익이 지나치게 커지면 초과이익환수제라는 걸 적용받을 수 있습니다. 쉽게 말해, 너무 많이 벌면 나라에 세금으로 토해내야 한다는 겁니다. 이게 또 조합원들의 수익을 깎아먹으니, 사업 추진할 맛이 뚝 떨어질 수 있는 문제죠.

 

 

LH 한국토지주택공사 홈페이지 바로가기

 

 

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모아주택/모아타운: 우리끼리 소규모로? 근데 쉬운 줄 알았더니…

 

모아주택이랑 모아타운은 서울시가 2년 전쯤(2022년)에 야심 차게 내놓은 새로운 방식입니다. 기존 재개발로는 도저히 답 안 나오던 낡고 낮은 건물들이 빽빽한 동네들, 거길 좀 깔끔하게 바꿔보자고 만든 거죠.

 

모아주택은 몇 집이 똘똘 뭉쳐서 자기들 땅에 새로 집 짓는 거고, 모아타운은 그런 모아주택 사업지 몇 군데를 한데 묶어서 좀 더 큰 단지처럼 꾸미는 거라고 생각하시면 됩니다.

 

장점은요?

• 작은 동네에 딱!: 대규모 재개발은 엄두도 못 내던 낡은 주택가에 정말 안성맞춤입니다. 주민들 동의도 비교적 쉽게 얻을 수 있죠.
• 진행이 빠릿빠릿: 구역이 작으니 사업 기간도 짧고, 정부에서 규제도 많이 풀어줘서 빠르게 진행됩니다. 대규모 재개발보다는 훨씬 덜 답답할 거예요.
• 혜택이 쏠쏠: 용적률 더 올려주고, 건물 짓는 규제도 완화해주고, 심지어 도로 같은 기반 시설 설치비도 지원해줍니다.
• 우리가 주인이야!: 주민들이 직접 조합 만들고 사업을 추진하는 방식이라, 우리 동네 사업인데 우리가 결정하는 게 많아서 좋습니다.

 

하지만, 막상 해보면 만만치 않습니다!

• '도로'가 늘 문제! 갈등의 불씨: 모아주택/모아타운은 작은 필지들을 묶어서 개발하다 보니, 새로운 도로를 내거나 공원을 만드는 등 기반 시설 확보가 정말 중요합니다. 그런데 문제는, 이런 시설을 만들려면 어떤 집은 자기 땅을 내놔야 한다는 거예요. 예를 들어, 옆집은 새 아파트 받아서 좋은데, 내 집은 도로 부지에 편입돼서 보상금만 받게 된다면? 그 보상금 규모나 새집 받을 기회를 놓친 것에 대한 불만이 터져 나오기 십상입니다. 소유주들 간의 '내 땅 침범' 문제로 싸움이 붙어서 사업이 지연되는 경우를 너무나 많이 봤습니다.
• 누구는 대박, 누구는 쪽박? 사업성 편차: 모아타운 안에서도 필지별로 용적률 혜택이나 사업성이 천차만별로 나타날 수 있습니다. 어떤 집은 용적률을 크게 올려서 집을 여러 채 지어 높은 수익을 기대할 수 있지만, 바로 옆집은 그렇지 못해서 수익이 상대적으로 적을 수 있죠. 이런 불균형적인 이익 배분 때문에 "왜 나는 이익이 적어?" 하면서 불만이 터지고, 결국 사업 동의율 확보에 발목을 잡는 일이 허다합니다. '어떤 땅은 금싸라기, 어떤 땅은 애물단지'가 될 수 있다는 이야기입니다.
• 돈! 돈이 문제야!: 대규모 재개발은 은행 대출이나 시공사 보증으로 사업비 조달이 비교적 쉽습니다. 하지만 모아주택/모아타운은 상대적으로 규모가 작아, 초기 사업비 부담이 개별 주민들에게 크게 다가올 수 있습니다. 특히 주민들 중에 자금력이 부족한 분들이 많으면, 사업비를 확보하는 데 어려움을 겪거나, 급한 마음에 시공사한테 끌려다니며 불리한 조건을 수용해야 하는 상황이 발생하기도 합니다. 돈 때문에 사업이 삐걱거리는 거죠.

 

 

모아주택/모아타운 서울시 보도자료 바로가기

 

 

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공공재개발 vs 모아주택/모아타운, 무엇이 좋을까?

 

자, 그럼 어떤 게 더 좋으냐구요? 딱 잘라 말하면 '정답은 없다'는 겁니다. 동네마다 사정이 다르고, 사는 사람들 생각도 다 다르니까요. 중요한 건, 어느 쪽이든 장점만 보고 덮어놓고 달려들 게 아니라, 실제 현장에서 어떤 골치 아픈 일이 생길 수 있는지 미리 알고 대비하는 겁니다.

 

우리 동네가 이런 곳이라면 공공재개발을 한번 고려해 보세요:

• 동네 전체가 너무 낡고 넓어서 한 번에 크게 싹 갈아엎어야 하는 곳: 이런 곳은 공공재개발처럼 대규모로 빠르게 밀고 나가는 방식이 효과적입니다. 다만, "임대주택이 많이 들어오네? 내 수익이 줄어드는 거 아냐?" 하는 소리가 나올 수 있다는 점을 미리 알고 계셔야 해요.
• 민간 업자들이 "여긴 돈이 안 돼" 하고 고개 저었던 동네: 용적률 같은 인센티브가 있으니 사업성 부족 문제를 보완해 줄 수 있습니다. 하지만 공공기관의 '정해진 틀'이 주민들 원하는 바와 다를 수 있다는 건 꼭 염두에 두셔야 합니다.

 

우리 동네가 이런 곳이라면 모아주택/모아타운이 더 나을 수 있습니다:

• 낡은 단독주택이나 빌라들이 옹기종기 모여 있는, 소규모로 정비해도 충분한 동네: 크지 않게 필지별로 개발하는 게 효율적인 곳이죠. 다만, 좁은 골목길을 넓히거나 공원 만들 때, 특정 집이 희생해야 하는 문제가 생길 수 있다는 점! 그리고 이 과정에서 주민들끼리 싸우게 될 수도 있다는 점을 미리 알아두세요.
• 빨리빨리 새집으로 이사 가고 싶은 동네: 대규모 재개발보다는 사업 기간이 짧으니, 비교적 빠르게 입주를 기대할 수 있습니다. 하지만 소규모라서 사업비 마련이 힘들 수도 있고, 집마다 수익률이 다르게 나올 수 있다는 점은 각오해야 합니다.
• 우리 주민들이 직접 나서서 사업을 이끌어 보고 싶은 동네: 주민 주도로 진행되니 우리 뜻대로 할 수 있는 부분이 많습니다. 하지만 사업이 작다 보니 돈 문제나 주민들 간 이해관계 충돌이 더 노골적으로 드러날 수 있다는 점을 알아두세요.

 

 

서울시 모아주택/모아타운 사업개요 더 알아보기

 

 

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정리하며: 남의 말만 듣지 말고, 우리 동네 사정을 보세요!

 

결론적으로, 공공재개발이든 모아주택/모아타운이든, 둘 다 좋은 점과 아쉬운 점이 명확합니다. 그리고 제가 현장에서 수없이 겪어본 바로는, 이론적인 장점만 보고 달려들었다가 나중에 '이런 문제가 터질 줄은 몰랐네!' 하면서 후회하는 분들이 정말 많습니다.

 

가장 중요한 건 우리 동네가 어떤 상황인지 정확하게 파악하고, 우리 주민들이 뭘 가장 중요하게 생각하는지(돈인지, 빠른 진행인지, 우리 뜻대로 하는 건지)를 명확히 하는 겁니다. 그리고 사업 초기부터 전문가들하고 충분히 얘기도 나눠보고, 무엇보다 주민들끼리 투명하게 정보를 공유하고 허심탄회하게 소통해야 합니다. 그래야 나중에 '나만 몰랐네', '속았다' 하는 소리 안 나오고, 성공적으로 새집 마련의 꿈을 이룰 수 있습니다.

 

자, 이제 좀 감이 잡히시나요? 여러분은 어떤 방식이 더 현실적으로 보이나요? 아니면 우리 동네엔 어떤 방식이 더 잘 맞을 것 같으세요? 궁금한 점이나 의견 있으면 언제든지 댓글로 남겨주세요. 제가 아는 선에서 속 시원히 답변해 드리겠습니다!

 

 

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