목차
잊을만하면 전세사기 관련 뉴스를 심심치 않게 보게 되는데요, 공인중개사가 직접 알려주는 전세사기로부터 안전한 임대차 계약을 위한 방법을 안내하려고 합니다. 꼭 확인 인해야 하는 체크리스트를 소개하겠습니다. 서울시를 비롯해 수도권 내에 깡통전세 및 전세사기로부터 피해자를 줄이기 위해 적극적으로 예방 대책을 마련하고 있는데요 실제 상황과 연관하여 설명드리겠습니다.
지금부터 설명드릴 체크리스트가 있는데요, 이는 이미 알고 계시는 분들이 많으실 거라 생각합니다. 특히 사회 초년생의 경우는 처음 보신 분들도 계실 거예요. 그러나 이미 나와 있는 체크리스트를 보셔도 이해가 잘 안 된다는 분도 많이 보았고, 보면 내용이 너무 많고 그저 많은 정보 많은 담았기 때문에 더 헷갈린다는 분도 많이 접해 들었습니다.
그래서 전세사기 예방방법에 대한 체크리스트를 보다 쉽게 이해하실 수 있도록 정리하여, 설명드리고자 합니다. 실무에서 겪었던 실제 경험을 토대로 작성하였고, 현재 개정된 법률에 대해서 부족한 부분을 채워 설명드리겠습니다. ( 개인적인 감정보다는 현재 개정된 법류에 대한 미흡함을 애써 표현하고자 하였으니 참고하여 읽어주시면 좋겠습니다. )
전세사기 예방 체크리스트 8가지
01. 적정 전세가격 확인하기
서울을 기준으로 설명드리겠습니다.
서울시 전세가격상담센터를 통해 소재지에 맞는 적정 전세가격을 확인할 수 있습니다. 상담 후 2일 내에 감정평가사와 유선상담이 가능하니, 걱정 말고 문의해 보세요!
아래와 같이 안내가 되어 있습니다.
서울 소재지 적정 전세가격을 확인하려면 계약 예정자여야 한다.
신청절차: 서울부동산광장 land.seoul.go.kr에 가입하고 온라인 신청하면 2일 내 감정평가사와 유선 상담이 가능합니다.
전세가격문의: 서울시 토지관리과 02-2133-4675
결과문의 : 한국감정평가사협회 02-3465-9892
적정 가격을 정하는 기준은 주변시세와, 전세 흐름등을 비추어 보아 객관적인 평가를 받아 보실 수 있다는 것인데요. 문의한 기관에서는 실제 그 집이 갖고 있는 실용적 가치와, 채광, 난방, 단열, 관리비등에 대한 정보는 확인하지 않고 통계에 의한 적정 가격을 안내해 준다는 것입니다.
집이 갖고 있는 효용 가치와, 실제 단점까지는 알 수 없는 상태에서 일반적인 기준을 중심으로 평가하게 되는 것입니다. 따라서 집에 대한가격을 정확하게 인지하기 위해서는 실제로 그 집을 현장답사(실제로 보고 체크)를 통해 메모해 둔 다음 문의를 하는 것입니다.
02. 전세가율 확인하기
전세가격을 매매가격으로 나눈 전세가율이 80%를 초과하면 주의가 필요합니다. 높은 전세가율은 전세사기의 가능성을 나타낼 수 있어요.
이 문제에 대해서 역사를 보면 이렇습니다. 2015년도부터 2022년도까지 부동산이 급상승하는 시기, 다시 말해 영끌족이 탄생할 만큼 부동산의 인기가 치솟고 있을 때 전세가율이 마구마구 상승하기 시작했는데요. 그러한 과정에서 임대차 3 법을 통해 전세가율은 더욱더 치솟게 되는 문제가 발생됩니다.
실제로 임대인들이 전세 금액을 연장 시 5%, 연 5% 제한을 둔다고 한다면, 미리 더 올려서 전세를 받아야 한다고 문의가 엄청났었고, 실제로 물건을 거두어드리고 새로운(높은) 전세가로 내놓아 달라는 문의가 쇄도하였습니다. 수많은 지역에서 일어난 현상이 아닐 수 없는데요.
이러한 문제가 지속되면서, 전세가율 급상승에 불을 붙이게 되었고, 전세가격이 매매가격과 비슷한 수준으로 형성됨에 많은 기여를 하게 됩니다.
투자자들 일명 빌라왕이 그 시기에 마구잡이로 투자하면서 현재에 이르러 문제가 발생하게 된 것으로 보이는데요, 그 사이 전세를 구하는 사회 초년생이나, 기타 많은 사람들이 작정하고 사기계획을 잡은 나쁜 빌라왕(모든 임대인들이 그렇다는 것이 아닙니다. 선한 임대인들도 많습니다. )들로 인해 고통을 받게 된 것입니다.
따라서 현재부터는 객관적인 즉, 보수적인 입장에서 전세가율을 판단하는 것이 맞다는 결론이 됩니다. 주관적인 생각보다 객관적인 데이터를 판단으로 하여 전세가율을 확인하는 것이 유리하다는 것입니다.
하지만 전세가율을 확인하는 방법은 그리 어렵지 않습니다. 일반적으로 아래 방문을 통해 확인이 가능합니다.
국토교통부 실거래가 조회 홈페이지를 통해 확인하는 것이 편리할 수 있습니다.
접속하셔서 해당 주소지를 입력하면 주변 시세를 확인할 수 있습니다. 해당 주소지가 없을 수도 있는데 신축의 경우이거나, 거래사례가 없는 경우는 비슷한 면적으로 주변 시세를 보는 것이 좋습니다. 아마도 가장 객관적인 가격을 확인할 수 있을 것입니다.
주의사항 "전세가율 80% 진단받은 경우"
전세가율을 확인할 때 매매시세대비 80%에 들어오는 전세가격이라고 안내를 받은 경우. 이 경우 정말 이대로 안심해도 될까요?
정답은 : 그렇지 않습니다.입니다.
전세가율만 믿고 계약을 했다가는 다른 문제로 이어질 수 있습니다. 전세가율과 추가적으로 확인해야 할 것은 다양하지만 그중에 무엇보다 보증보험 가입 가능 여부까지도 확인을 해야 한다는 것입니다.
전세가율만 믿고 믿고 덜컥 계약을 했다면, 그 피해는 고스란히 본인이 져야 하기 때문에 진단만 갖고 계약으로 이어져서는 안 된다는 말이 됩니다. 여기에 필요한 조건은 보험가입이 돼야 하고, 특약사항, 입주일, 임대인의 여건과 본인의 계약을 유리하게 이끌어 가도록 계약을 진행하는 것이 중요할 수 있습니다. 따라서
*실제 실무에서는 실거래가격이 작은 집이어도 안전한 집이 있고, 그렇지 않은 집이 있습니다. 상황에 따라 급매매로 이루어진 집의 경우는 실거래가가 낮을 수 있고, 전세가율이 80%를 넘을 수 있으나 실제로는 안전한 집인 경우가 있습니다. ( 따라서 모든 경우를 확인하고 진행을 하는 것이 좋습니다. 모든 상황이 복잡하고 어렵게 느껴지신다면 전문가를 동행해서 내편과 함께 계약을 하는 것이 더 편리하고 좋을 수 있습니다. )
03. 등기부등본 확인하기
임차주택의 근저당 등 여러 제한사항을 확인하기 위해 등기부등본을 확인하세요. 등기소 방문이나 인터넷등기소를 통해 간편하게 확인할 수 있어요.
등기부 등본을 확인하라고 나와 있는데 일반사람들이 과연 얼마나 등본에 대해서 알 수 있을까요? 보면 햇 가지고, 자칫 잘못 분석했다가 낭패를 보기 일 수 있습니다. 완벽하게 분석을 하여도, 계약과정에서 절차게 잘못된다면 분석은 분석대로 계약은 계약대로 전혀 다른 방향으로 흘러가 손해를 보게 될 수 도 있습니다.
등기부등본 권리 분석 자체를 해석하기가 복잡하고, 전혀 이해 안 된다. 모르겠다! 하시는 분들은 저에게 메일을 보내주시면 제가 무료로 권리분석을 하여 메일로 답변을 드리겠습니다. (지금은 메일이 많지 않아서 해드리고 있지만 너무 많으면 전부 다 해드리지는 못한다는 점 양해 바라겠습니다. )
(광고 1)
04. 건축물대장 확인하기
건축물대장을 통해 주택의 무허가, 불법건축물 여부를 확인하세요. 정부 24 또는 모바일로 열람이 가능합니다.
세움터나 정부 24에서 확인이 가능합니다.
건축물대장을 볼 때 주의 사항은 무허가, 불법건축물 여부입니다. 하지만 추가적으로 더 봐야 할 것이 있는데요 건축물대장상 용도에 나온 사항이 무허가, 불법건축물이 아니라 할지라도 용도에 따라 보증보험 가입여부가 완전히 달라지게 됩니다.
이 부분에 대해서는 다음 시간에 다루도록 하고요, 우선은 무허가, 불법여부만 체크하셔도 사기에 대한 부분만큼은 어느 정도 해소될 수 있다고 보시면 좋을 것 같습니다.
05. 임대인 체납세금 등 확인하기
임대인이 미납한 국세가 건물 처분에 영향을 미칠 수 있으므로, 임대인 미납국세를 확인하세요. 열람은 임대차 계약 전 또는 계약일부터 시작일까지 가능합니다.
-임차보증금 1천만 원 초과 시에는 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 열람 가능
-임대차 계약 전이거나 보증금 1천만 원 이하 계약은 동의 필요
국세를 확인하라고 정부 지침이 나와 있으나 실제로는 더 확인을 해야 합니다.
국세와 더불어 지방세도 함께 확인을 해주는 것이 좋습니다.
그런데!???
열람은 임대차 계약 전 또는 계약일부터(즉, 계약서를 작성하고 나서부터) 시작일까지 가능합니다.라고 되어 있는데요. 여기서 우리가 취해야 할 행동은 계약서를 작성하고 나서가 아니라 작성하기 전에 체크하시라고 말씀드리고 싶습니다.
정말 작정하고 사기를 치기 위한 사람이라면 실제로 계약금이 들어가고 나서, 문제 지적을 통해 반환을 요청하였으나 이 핑계 저 핑계 대면서 안주는 경우가 아주 가끔 있습니다. 먹튀라고 하죠. 실무에서는 자주 발생되는 사건은 아니지만 그러한 사례가 있기 때문에 계약 전에 미리 확인하는 것이 좋습니다.
소 잃고 외양간 고치는 것은 의미가 없다 하겠습니다.
06. 공인중개사 및 집주인 확인하기
공인중개사의 자격등록 여부와 계약 당사자의 등기부등본, 건축물대장 상 소유자와의 일치 여부를 꼼꼼히 확인하세요.
부동산 사무실에 가시면, 의무적으로 걸어두어야 할 4가지 필수 공개항목이 있습니다.
- 1. 공인중개사자격증(보통 대표자 자리에 걸려있거나, 벽에 걸려있음.)
- 2. 중개사무소 등록증(1번과 비슷한 곳에 비치되어 있는 경우가 많음.)
- 3. 중개보수 요율표 ( 보일 수 있는 곳 어느 곳이던 상관없으며 비치가 되어 있으면 됨. )
- 4. 부동산 공제증서 ( 1번과 비슷한 곳에 비치되어 있는 경우가 많음. )
이렇게 4가지가 잘 걸려 있는지 확인할 수 있는 곳에 비치되어 있는지부터 확인을 하셔야 합니다.
개업공인중개사의 부동산중개업 조회는 아래를 통해 확인 가능합니다.
*위 4가지 항목이 한 가지 이상 빠져있고, 대신에 연수교육 수료증, 중개보조원 실무교육 수료증 이런 것으로 대체되어 있다면 문제가 있는 것일 수 있습니다. ( 실수라는 것은 통용되지 않습니다. 법으로 정해져 있기에 매우 엄격한 비치 기준이죠. )
부동산
확인했는데 이상 없으나 만약 아래와 같다면 그냥 패스하세요. (나오세요)
1. 해당 사무실을 갔는데 만약 직원들이 수두룩하게 5명 초과로 바글바글 한 경우 무조건 패스하세요. (정상영업 부동산의 형태를 갖추고 있는 기획부동산일 수 있습니다.)
2. 계약 시 집주인이 안 오고 대리인 또는 복임권을 갖는 사람 즉, 복대리인 경우 계약을 다음으로 미루세요. (전세 대출 및 향후 보증보험 신청 시 계약서상 특약이나 계약서작성을 미흡하게 한 경우 문제의 소지가 있을 수 있습니다.)
07. 중개물건 등록 확인하기
지역 내 중개업소에 중복 등록된 중개물건이 없는지 확인하세요. 중개물건의 다양한 등록은 경계가 필요합니다.
위와 같이 나온 가이드에는 다양한 중개업소에 등록된 물건은 경계할 필요가 있다고 나와 있는데요, 결론적으로 말씀드리면 모두 다 그런 것은 아닙니다. 하나의 물건이 여러 군데 올라오는 경우는 실무에서 매우 종종 있는 일이기 때문에 굳이 경계를 해야 하는 이유는, 급하게 물건을 내놓는 경우가 의심이 되어 그럴 수 있다의 정도이지, 반드시 문제가 되는 것은 아닙니다.
여기서 추가적인 팁을 드리자면, 이것 보다 더 주의해야 할 사항이 있다는 것! 알고 계신가요?
중개물건이 단 한 곳에만 올라와 있고, 다른 어느 곳에도 존재하지 않는 물건. 알짜 물건이 될 수 있습니다. 그런데 거래가 안되고 오랫동안 이어져온 물건이 있습니다. 즉, 모든 조건이 다 좋은데 집이 안 나가고 있는 물건을 말하는데요. 이러한 매물은 눈에 보이지 않는 다른 이유가 있어서일 경우가 많습니다.
즉, 등기상에는 보이지 않지만 권리관계가 복잡한 물건일 수 있고, 여러 가지 이유가 있을 수 있습니다. 단순하게 부동산 등기나, 시세에 의존하지 않고 추가적으로 확인을 더 해야만 한다는 것이죠. 이러한 물건에 초년생이나, 마음이 급해서 서두르는 사람들은 이러한 매물에 걸려들게 되어 피해를 보게 될 수 있다는 말이 됩니다.
중개사는 의뢰가 들으면 독촉이나, 사정에 의해 매물을 올려놓는 경우가 있고 또는 저렴한 매물로 고객의 콜을 받아 다른 매물로 돌리려고 광고용으로 올려놓는 질 나쁜 중개사도 있습니다. 우리는 이러한 부분들을 통찰력을 갖고 살펴봐야 하는데, 위에서 설명드린 것처럼 이 과정이 너무 복잡해 보이고 알면 알 수도록 어렵다고 느끼신다면, 전문가와 동행하는 서비스를 이용하시는 것도 시간과, 통찰력을 기를 수 있는 길이 될 수 있을 것입니다.
(광고 2)
08. 보증보험 확인하기
HUG(주택도시보증공사) 등의 보증 신청 가능 여부를 확인하세요. 안전한 전세거래를 위해 보증보험이 필요합니다.
집이 마음에 들어 계약을 하고 싶은데, 막상 보증보험이 안 되는 집이라면 의미가 없을 것입니다. 따라서 보험에 반드시 가입이 가능한 집을 선택해야 하고요.
HUG(주택도시보증공사) 외에도, SGI(서울보증보험), HF(한국주택금융공사)가 있는데요, HUG가 유일하게 100%를 지향하고 있는 보증상품이기 때문에 많은 분들이 HUG를 이용하고 있습니다.
보증 보험을 확인하기 위해서는 공시지가를 확인해야 하고 공시지가를 확인하는 방법은 매우 간단합니다.
아래 해당 사이트에 접속하여 주조시와 해당 동 호수를 입력하고 확인하시면 됩니다.
상단 왼쪽 공동주택 공시가격을 누르시고 진행하시면 됩니다.
공시지가가 나왔다면 나온 공시지가에 HUG에서 보증보험 조건표에 나온 수식을 곱해주면 됩니다.
일반적으로 공시지가에 140%를 곱하고 담보인정비율이 90%입니다. 최종적으로 계산을 하면 126% 안에 들어온다면 보증보험이 가능하다는 것입니다. 하지만 정확하게 잘 계산해야 하기 때문에 먼저, 해당 집의 담보금액(제한물권 등)을 미리 확인해야 합니다.
담보 설정금액에 따라서 달라질 수 있다는 점을 꼭 주의하시기 바랍니다.
번외:
*오피스텔의 경우는 기준시가를 기준으로 정해집니다.
*신축: 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택의 경우 분양가격, 실거래가격으로 기준이 달라질 수 있습니다.
( 전문가와 함께 확인하는 것이 도움이 될 수 있습니다. )
계약만을 위해서 이를 악용하는 중개 업자들은 모두 집을 구하고자 하는 사람의 편을 들어주지 않습니다. 겉으로는 속내를 보여주지 않죠. (오해 여지 해소: 다 그렇다는 것은 아닙니다. 실제로 선량한 중개업자가 더 많으나, 일부 악용하는 사람들 때문에 모두가 욕을 먹고 있는 실정입니다.)
어떻게 해서든 팔아야 하고, 계약을 해야 하기 때문에 정보의 공개는 비대칭 할 수밖에 없습니다. 그러나 든든한 내편 하나 만들어서 함께 구하신다면 좋은 결과를 만들 수 있습니다.
[깡통전세란?]
깡통전세는 선순위 근저당권과 채권이 주택 매매가격을 초과하는 경우를 말합니다. 주택을 팔더라도 근저당 및 채권을 돌려줄 수 없는 상태를 의미합니다.
이 외에도 깡통전세의 기준을 위에서 말한 대로 일단락 정리하면 상당히 곤란해질 수 있습니다. 여기에 더 나아가 추가로 체크해야 할 사항이 있습니다.
깡통전세는 언제든 시기에 따라 역전되어 달라질 수 있고, 일반 매물이 깡통전세로 전락할 수 도 있습니다. 부동산 가격은 고정되어 있는 성격이 아니기 특별히 부동산 가격이 급변하는 지역에 위치한 매물일 경우 추가적으로 더 확인을 해야만 합니다. 일반매물 계약하고 몇 년 지났더니 깡통전세로 전락하는 경우가 있습니다.
정부에서 나온 지침은 일반적인 사항을 다룬 것 같아 솔직히 저는 조금 답답한 마음이 많이 있습니다. 더 확인해서 디테일하게 나누었으면 하는 아쉬운 감이 있어서 이렇게 포스팅을 작성하게 되었고, 많은 분들이 도움을 얻었으면 하는 마음입니다.
하여튼, 일반적인 데이터에 입각한 파악과, 실제 부동산 흐름과 경기를 함께 보면서 해당지역의 특성까지 고려해야만 원만한 계약과 깡통전세로부터 피해를 덜 받을 수 있다는 점을 기억하시면 좋을 것 같습니다.
[한눈에 보는 임대차 계약 확인사항]
- 등기부등본: 소유자, 미등기 부동산 여부, 소유권 제한사항
- 주택 시세: 순주택가액 대비 보증금의 적정 여부
- 건축물대장: 무허가, 불법건축물 여부, 주택용도 확인
- 임대인 체납세금: 전국 세무서 방문 후 확인
- 공인중개사 및 집주인: 자격등록 여부, 등기부등본 상 일치 여부
[서울시 지원 서비스]
서울시는 전월세종합지원센터와 서울톡 챗봇서비스를 통해 전세사기에 대한 상담 및 지원을 제공하고 있습니다. 전문인력에 의한 상담 서비스와 피해 확인서 발급 서비스를 이용하세요.
위와 같이 안내를 받아 보실 수 있습니다. 다만, 현장답사 없이 해당 매물의 정확한 판단의 디테일함은 아무래도 결여될 수 있다는 사실을 기억하셔야 합니다. 부동산은 직접 발로 뛰며 보고, 느끼고, 많은 부분을 고려해야만 안전하게 예방할 수 있다는 점을 기억해주셔야 합니다.
안전한 임대차 계약을 위해 오늘 소개한 체크리스트는 이미 언론을 통해 공개된 자료이지만 이를 토대로 추가하고 보충하여 실무입장에서 조금이라도 도움이 되고자 작성하였습니다. 다양한 지원 서비스들이 많으니 신중한 고민을 통해 많은 자문을 얻으면서 부동산을 이해하고 접근하신다면, 후회 없는 계약을 하실 수 있을 겁니다.
'부동산 지식' 카테고리의 다른 글
| 부동산 계약금 가계약금 반환 받는 방법 해결가능 (0) | 2024.01.09 |
|---|
