공인중개사의 다가구 임대차계약 중개 책임과 손해배상 2023 대법원 판례사례

개업공인중개사가 다가구 건물의 임대차계약을 통해 보증금을 잃을 위험성, 중개업자의 책임이 어디까지 미치는지 궁금하지 않으신가요? 이번 판결을 통해 공인중개사의 설명 의무와 이를 지키지 않았을 때 발생하는 손해배상 문제를 알아봅니다. 예기치 못한 손실을 막기 위해 어떤 법률적 대비가 필요한지 설명해 드립니다.

 

공인중개사의 다가구 임대차계약 중개 책임과 손해배상 2023대법원 판례사례

 

 

대법원의 판례는 중요한 잣대가 되기때문에 중요한 내용이라고 생각하시면 좋을 것 같습니다. 이러한 판결이 유사한 다른 공판집행에 있어서 기준이 된다는 것이니 만큼 이번 판결이 의미하는 바가 크다는 것을 인지하고 있어야 합니다.

 

임대차계약을 진행하면서 우리는 보증금을 잘 보장받을 수 있을지 걱정하게 됩니다. 특히, 경매로 넘어갈 수 있는 상황에서 중개인의 설명이 불충분하다면 더 큰 위험에 처할 수도 있죠. 오늘 다룰 판례는 공인중개사가 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 ‘확인·설명의무’를 다하지 않아 손해배상 책임을 지게 된 사례입니다.

(대법원:2023가단133077 발췌)

 

 

공인중개사의 다가구주택 임대차중개 법적 책임여부

공인중개사의 ‘확인·설명의무’란 무엇인가요?

임대차계약에서 중개업자는 단순히 중개만 하는 것이 아니라 해당 부동산의 권리관계를 정확히 파악하고 임차인에게 알려줄 의무가 있습니다. 이는 공인중개사법과 시행령으로 규정되어 있어 중개대상물 확인·설명서에 모든 권리관계를 명시하도록 하고 있습니다.

 

만약 중개업자가 이를 지키지 않아 임차인이 피해를 입게 되면 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 다세대 주택의 경우 세대 구분이 되어 동 호수가 명확하게 구분되어 있지만 다가구 주택의 경우에는 동호수가 임의로 지정되어(예를들어 가칭00호"구분등기 없음") 있어 권리관계 확인이 용이하지않아 매우 복잡한 구조로 되어 있기때문에 중개행위를 진행함에 있어 꼼꼼하게 검토를 해야합니다.(임차인 또한 권리 여부에 대해 주의를 귀울여야 합니다.)

 

문제 발생 배경:

사례 속 공인중개사 ‘갑’은 임차인 ‘을’에게 다가구주택의 임대차계약을 중개했습니다. 계약 당시 을은 임대차계약의 안정성을 보장받기 위해 확정일자를 받고 전입신고를 완료했지만, 뒤늦게 주택에 대한 경매가 시작되며 어려움을 겪었습니다.

 

이는 중개사가 주택의 기존 근저당권, 다른 임차인의 보증금 및 우선변제권에 대해 충분히 설명하지 않은 것이 주요한 이유였죠.

 

공인중개사의 책임 범위와 손해배상

 

법원은 갑의 설명 의무 미이행을 인정하여 손해배상을 명령했습니다. 이는 공인중개사가 고의 또는 과실로 설명을 다하지 않아 임차인이 피해를 본 경우, 공인중개사법 제30조에 따라 손해를 배상할 책임이 있다고 판단한 것입니다.

 

특히 이번 사례는 공인중개사 협회와의 공제계약에 따라 협회도 공제금 일부를 지급해야 한다고 판결한 점이 주목됩니다.

 

궁금한 점: 이 판례는 우리에게 어떤 의미를 줄까요?

이 판례는 임차인이 보호받을 수 있는 최선의 방어책은 무엇인지 질문을 던지게 합니다.

첫째, 임차인은 부동산의 권리관계에 대해 중개사에게 명확한 설명을 요구하고 확인할 권리가 있습니다.

둘째, 공인중개사는 단순한 중개인 이상의 역할로 권리관계의 책임을 지게 되며, 충분한 설명 의무를 다해야 합니다.

셋째, 중개인과의 공제계약이 있다면 협회가 일정 금액을 보상할 의무가 생긴다는 점도 중요합니다.

 

 

예상하지 못한 세부 사항

본 판례는 임차인의 과실상계도 함께 검토했다는 점에서 흥미롭습니다.

법원은 중개인의 설명 의무 위반이 크지만, 임차인 본인 또한 부동산 권리관계를 조사할 책임을 일부 지니고 있다고 봤습니다.

 

즉, 임차인도 스스로의 조사 의무를 게을리할 경우 손해의 일부를 스스로 부담해야 한다는 점이 손해배상제도의 공평성 원칙에 부합한다고 설명합니다.

 

핵심 포인트

중개업자의 설명이 불충분했다면 모든 손해를 중개업자가 책임지나요?

: 그렇지 않습니다. 임차인 본인에게도 일정 책임이 있을 경우 과실상계를 적용할 수 있습니다.

 

중개협회와의 공제계약이 있다면 협회에서 공제금을 받을 수 있나요?

: 네, 중개사의 설명 의무 위반으로 손해가 발생하면 협회는 공제금 지급 의무를 지니게 됩니다. (다만 이를 밝혀네고 정황에 따라 요건이 충족되었을 경우에만 그렇습니다. 모든 경우가 그런것이 아닙니다.)

 

이러한 내용을 통해 법률적 분쟁을 예방하기 위해서는 자신에게 유리한 조항이나 설명을 확인하고, 문제가 생기기 전 예방하는 것이 가장 중요함을 알 수 있습니다.

 

결론적으로

이번 사례는 공인중개사가 다가구 주택의 권리 관계를 충분히 설명하지 않아 발생한 손해배상 청구의 중요성을 일깨워줍니다. 공인중개사는 임대차 계약 시 임차인이 안심하고 계약을 진행할 수 있도록 임대인에게 정보를 공개요청할 수 있습니다.

 

따라서 임대인이 제시한 자료를 증거로 수집해야할 필요성이 있습니다. 번거 롭긴 하지만 향 후 법적문제로부터 자유로워지려면 꼭 명심하셨으면 좋겠습니다. 권리 관계를 정확히 설명할 의무가 있기에, 만약 이러한 의무를 소홀히 해 피해가 발생하면 법적 책임을 피할 수 없음을 이번 판례를 통해 확인할 수 있습니다.

 

중개업자는 계약 과정에서 세심한 주의와 철저한 설명이 필수적이며, 계약 당사자도 스스로 권리 관계를 꼼꼼히 검토하는 것이 중요하다는 것이죠. 알권리를 방치하지말고 모르면 물어보고 진행하는 것이 가장 현명할 듯 합니다.

 

 

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